Einzelhandelsimmobilien - Kauf oder Verkauf von innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien in Deutschland

Einzelhandelsimmobilien kaufen oder verkaufen

Der Oberbegriff Handelsimmobilien umfasst die Flächen die für den Einzelhandel vorgesehen sind. Darunter zählen die klassischen Ladengeschäfte oder Warenhäuser insbesondere in den Lauflagen beziehungsweise Fußgängerzonen der Städte sowie Kaufhäuser, Einkaufszentren und Shopping Centers. Ladengeschäfte und Warenhäuser in den Fußgängerzonen von Großstädten sind im Allgemeinen die begehrtesten Einzelhandelsimmobilien Investments. Dies belegt das Faktum, dass die Anfangsrenditen für Einzelhandelsimmobilien in Lauflagen von allen Immobilienarten am niedrigsten sind. Der Grund hierfür liegt im knappen Angebot von Einzelhandelsimmobilien in den Fußgängerzonen. Die Nachfrage von Mietern ist insbesondere nach den Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss ausgesprochen hoch und daher haben diese Art von Einzelhandelsimmobilien starkes Potential für Mietsteigerungen bei gering ausgeprägten Risiko in Bezug auf Mietausfall beziehungsweise Leerstand. Es gilt allerdings zu beachten, dass bei diesen Ladengeschäften oder Warenhäuser die Lage der entscheidende Punkt für die Wertigkeit der Einzelhandelsimmobilie ist. In diesem Zusammenhang rückt die Zentralität beziehungsweise Kundenfrequenz bei der Wertbeurteilung in den Mittelpunkt. Die Einzelhandelsimmobilie muss sich in einer hoch frequentierten Lauflage befinden, andernfalls sind nicht die überdurchschnittlichen Mieten und Kaufpreise erzielbar. Befindet sich die Einzelhandelsfläche bereits in einer Seitenstraße der hochfrequentierten Fußgängerzone ist ein erheblicher Wertverlust zu verzeichnen. Die Ladengeschäfte sowie Warenhäuser in der zentralsten Lage der Stadt mit hoher Kundenfrequenz beziehungsweise Passantenfrequenz werden genauso wie bei Büroflächen überwiegend von institutionellen Anlegern wie beispielsweise offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften, Konzerne, Stiftungen, Versicherungen oder Pensionskassen nachgefragt und gekauft. Der Anteil der Privateigentümer ist allerdings ebenfalls bedeutend hoch. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Handelsimmobilien oder Einzelhandelsflächen im Stadtzentrum als Immobilienklasse mit gering ausgeprägten Risiko häufig nicht veräußert werden und deshalb im Familienvermögen verbleiben. Die Grundstücke sind im Vergleich zu Büroimmobilien auch deutlich kleiner. Als Nachfrager von Mietflächen beziehungsweise Einzelhandelsflächen in der Fußgängerzone findet man überwiegend überregionale Filialisten mit hohem Umsatz die national sowie international tätig sind und die Höchstmieten zahlen können. Daneben existieren meist traditionsreiche regionale Familienbetriebe.

Die Unterteilung von Einzelhandelsimmobilien erfolgt in der Regel nach folgendem Muster:

1er-Lage: Hauptgeschäftslage im Zentrum der Stadt mit hoher Passantenfrequenz

1a-Lage: Abschnitt mit höchster Passantenfrequenz und größter Einzelhandelsbesatz

1b-Lage: An der Grenze zur 1a-Lage, weniger Passantenfrequenz, Straßenquerverbindungen

1c- oder 2a-Lage: Deutlich reduzierte Passantenfrequenz, überwiegend Facheinzelhandel und Dienstleistung, gelockerter Besatz mit Einzelhandelsflächen.

City-Randlage: Flächenintensive Betriebsformen, insbesondere Einkaufzentren, Fachmärkte. Lagen außerhalb der Stadtkerne.

Stadtteillage: Einzugsbereich eines gewachsenen Wohnumfelds

Streulage: Einzelne Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, Spezialangebote.

Die 1a-Lage von Einzelhandelsimmobilien lässt sich zusätzlich in 1a-Luxuslage sowie 1a-Konsumlage unterteilen. Der Unterschied liegt in der Passantenqualität beziehungsweise Passantenfrequenz. Bekannte 1a-Luxuslagen in Deutschland sind zum Beispiel in Düsseldorf die Königsallee, in Berlin der Hohenzollernring, in Frankfurt die Goethestraße, in Hamburg der Neue Wall oder in München die Maximilianstraße. Als namhafte Konsumlagen gelten bundesweit beispielsweise in Frankfurt die Zeil, in Stuttgart die Königsstraße, in München die Kaufingerstraße, in Dortmund der Westenhellweg, in Düsseldorf die Shadowstraße, in Hamburg die Spitaler Straße, in Berlin die Tauentzienstraße oder in Köln die Hohe Straße beziehungsweise Schildergasse.

Bei der Auswahl des Standortes für eine Handelsimmobilie rücken unter anderem folgende Kennzahlen generell in den Mittelpunkt:

• Kaufkraftkennziffern
• Umsatzkennziffern
• Immobilienkennziffern
• Filialisierungsgrad
• Passantenfrequenz
• Passantenqualität
• Zentralitätsgrad etc.

Kaufberatung für Einzelhandelsimmobilien, Warenhäuser und  Ladengeschäfte

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